啪！天津楼市，出现4个转折点！

2023年，一季度结束。

天津楼市经历了一场红遍全国的阳春行情。

(相关资料图)

1月，河西学区房领涨，埋下伏笔。

2月，原地起跳，突现大阳春，大火爆炒。

3月，降温至小阳春，小火收汁。

这一个月，楼市确实有所冷静，但与以往正常月份相比，成交量仍然较高。

平静之下，暗流汹涌。

2月是“毫无杂念”的纯粹热度，3月已出现明显转折点。

完成了4个转换：

· 二手房：高烧——降温

· 学区房：河西——南开

· 买房人群：刚需——改善

· 区域热度：全市——河西

同时，滨海是特例，因政策发酵，走出独立节奏。

· 二手房：高烧 → 降温

2月二手房成交1万套，太夸张（贝壳数据）。

把去年每一个月缺失的量都集中补上了，夺回失去的一年。

3月成交将近6800套，减少了33%。

虽下降，但依然是近三年来的高位。

2022年没有小阳春，不用对比；

2021年3月，出现轮动行情，也才成交6337套。

二手房降温了，但还在低烧。

趋势一旦形成，退烧很慢。

预计5、6月能回归4000多套的常态。

3月底，周末单日成交已降破300套。

400套以上可以涨价，300套能保价。

200多套的水平，要想快速卖掉，就得降价了。

3月中下旬，河西学区房挂牌价，有下调迹象。

比如师大二附小片的桂江里，这还算成交量比较高的小区。

2月底涨13万，3月接连降价，涨的都降回去了。

补偿性购房结束后，需求减少，又回归买方市场。

· 学区房：河西→ 南开

学区房的热度，在3月进入尾声。

河西成交量也不再“一家独大”。

价格涨到一定程度，自然寻找“平替”。

2月，河西比南开多50%；3月，只多15%。

南开的量，趋于与河西持平，甚至有反超的态势。

从3月下旬开始，河西二手房热度被稀释。

周成交前十名中，出来很多“新面孔”。

上周第一名是咸水沽（海教园）。

海教园新房供应少，需求倒灌进二手房。

也与河西一片涨价有关。

同样200多万，干脆去海教园来个南开九年一贯制。

南开王顶堤、和平劝业场、滨海生态城等，热点均摊。

学区热度已开始“滑坡”。

李七庄、双环邨这些弱学区的落户房，正在反超。

上一周，成交量高的小区排名，出现重大变化。

第一名竟然是华明镇的橡树湾，第二名是团泊东的富力新城。

说明新天津人纯落户的需求，还在释放。

· 买房人群：刚需→ 改善

新房市场，3月开始换节奏。

刚需逐渐趋弱，需求释放的差不多了，但并不是突然消失。

会经历一个从刚需到改善的平行交替期。

预计4、5月，刚改、改善的风头，会盖过刚需。

3月，刚需盘的认购量，平均比2月减少一半。

比如博屿海，2月认购332套，3月才认购100来套，降的比较多。

大运河府、春风景里等，大约降了3成。

把排名拉到10-20名。

金茂智慧科学城、翡翠嘉和、万欣城、仁恒星源世纪、中交春映海河、上东金茂悦，都上榜了。

这些都是刚改、改善盘，单价甚至能超过3万/平米。

2月完全没有这种现象，认购量前20名，一水儿的刚需盘。

证明第二波改善行情，已经启动。

叠加在第一波补偿行情中，接下来会越来越明显。

截至3月26日，此数据为认购数据

来自第三方调研口径，具体认购套数以项目释放为准

· 区域热度：全市→ 河西

3月，整体楼市降温，但河西新房还在烧火。

龙湖青云阙、中海时光之镜首开销量不错，是标志性节点——

预期确立，强化共识。

400-600万，能兼顾改善和学区，现在河西是“最强音”。

新房市场热，房企会积极拿地。

不断有新供应，持续在楼市有声音，形成热循环。

今年又是“改善大年”，河西的热度会贯穿全年。

3月的滨海，是独立行情，热度比津城高。

认购量TOP20中，滨海占7个。

因为滨海出现了差异化政策——落户放松。

去年已经公示征询意见稿，今年正式执行。

门槛宽松，房价相比市区又低，吸引大量落户。

认购量高的，要么是生态城，要么是“于响”。

生态城总价低，教育有优势。

“于响”除受落户政策带动，还有自身建设利好。

连开几次会，投入真金白银，“黄金十条”实质落地。

滨海今年的楼市，会很有起色。

上半年，很多新盘“吃”补偿性买房，就够了。

3月新房签约量，预计达到130万平米。

4月楼市会比较稳定，不会出现大幅降价促销。

5月小长假，将有一个小高峰。

量与价，都能扛到年中。

如果态势下滑，预计下半年将有政策节点。

关键词：